斡旋金是什麼？
如果買方已經選定了中意的房屋，準備和賣方議價時，可以先支付一筆「斡旋金」，便並簽署「斡旋單」載明出價金額，以展現購買的誠意。
房仲收到斡旋金後會先代為保管，並開始和賣方議價，如果賣方同意買方的出價，斡旋金就會轉為定金，交賣方收取。
「斡旋轉定金」的用意在確保買賣雙方都有義務完成交易，假設買方下定後反悔不買，定金就由賣方沒收，反之，若是賣方反悔不出售，則須退還2倍定金。而若最後房屋順利成交，定金就算入房屋價金的一部分，相當於預付款，買方接下來只需把剩餘金額補足即可。
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(一)斡旋金的金額多少合理？
斡旋金的金額或比例沒有強制規定，但在一般交易習慣上，斡旋金的金額通常落在房屋總價的2%-5%，或者直接收取固定金額，大約10萬-50萬元。
(二)什麼是「斡旋單」？
支付斡旋金後，別忘了和房仲業者索取「斡旋單」，並在斡旋單上註記「斡旋期間、斡旋金的金額、購屋出價多少」三大資訊，由買方與房仲共同簽名。
斡旋單也可能被稱為「斡旋契約、斡旋金收據、出價保證金收據、房屋買賣出價意向書、房屋買賣預約書」，不論名稱為何，性質與意義都是相同的。索取斡旋單的重點在於：
- 作為收據，證明買方確實有交付斡旋金給房仲。
- 載明出價金額，避免房仲和賣方回報議價時有誤差，導致交易糾紛。
(三)斡旋單有法律效力嗎？
雖然法律上沒有明文出現「斡旋金/斡旋單」這樣的字眼，但斡旋金/斡旋單仍然是具有產生法律效力的。多數法院見解認為，一旦賣方同意出價、斡旋金轉定金，相當於成立「預約」的概念。
預約是指買賣雙方對契約的重點條件(如房屋、價款)已經達成共識，僅保留細節事項待商議（如付款方式、交屋期限等），此時就可以先成立「預約」來獲得法律上的拘束力，確保雙方都有在未來訂立本約的義務。
(四)下斡旋以後可以反悔嗎？斡旋金能不能退回？
「斡旋金」是可以退的，不能退的是「定金」。以下兩種情況都可以無條件退回斡旋金：
- 斡旋期間截止，未能成功議價
- 買方搶在賣方同意前撤回斡旋
一般而言，斡旋單上會註記斡旋議價的期限，通常是3-10天，如果在此期間內房仲沒有和賣方完成議價，房仲就必須無條件退還斡旋金。
在斡旋議價期間內，只要賣方還沒同意出價，斡旋金就還沒轉為定金，買方也都可以隨時反悔不買。因此買方下斡旋後如果改變心意，務必及早通知房仲停止議價，才能退回斡旋金。
房屋買賣要約書是什麼？
如果買方有誠意購屋但不想支付斡旋金，也可以用「房屋買賣要約書」來取代。要約書上會載明買方購買房屋的意思表示，以及出價金額，如果賣方接受此價格，便需在要約書上簽名表示同意。
(一)要約書、斡旋金哪個好？
使用要約書的好處是買方不會在議價階段先卡住一筆現金流，也無須擔心遇到劣質房仲將斡旋金捲款逃跑。但在實際的交易習慣上，仍有不少人認為斡旋金比要約書更能夠彰顯購買誠意，可能影響賣方接受議價的意願。
(二)房屋買賣要約書有法律效力嗎？
多數法院見解認為，要約書內容僅對房屋、價金的範圍先行擬定，其餘買賣條件則尚未達成共識，至多具有「預約」性質，而非房屋買賣契約本約。
在內政部版的「要約書簽約注意事項」中，也明確表達要約書屬於預約，因此買賣雙方簽署要約書後，都負有繼續協商簽訂本約的義務。
(三)簽訂要約書後可以反悔嗎？要約書有無違約賠償？
要約書與斡旋單一樣，會註明有效的議價期間，在此期間內，只要賣方尚未同意出價，買方都可以任意撤回要約，若期間截止仍未成功議價，要約書便會自動失效。
只要在議價期間內賣方同意出價，要約書就正式具備預約的性質，此時任一方反悔都將構成違約。
通常房仲業者提供的要約書上都會約定違約賠償的計算方式，多數落在總出價的3%左右，因此要約書雖沒有預收斡旋金，但最終的違約賠償甚至可能比斡旋金還高。但也有要約書完全未約定違約賠償金額，此時便可以由消費者和房仲商議後視需要進行增補。
常見斡旋金與要約書的法律陷阱
以下整理客戶最常詢問的房屋議價問題供參考，在下斡旋金、簽要約書前，務必留意這些潛藏的陷阱，以免發生法律爭議。
(一)房仲說退斡旋要先扣除一定比例的服務費？
並非如此。
房仲如果收到斡旋金或定金，都只能代為保管，最終如需沒收或退還，也都是全額交付，不論斡旋金或定金都不是給房仲業者的報酬喔！
除此之外，如果房仲要求在斡旋金中扣除車馬費、手續費等支出，也是不正確的，建議買方可以直接在斡旋單上載明議價失敗後退斡旋金的期限，以及不得藉故扣除任何支出。
至於房仲業者的報酬，則視雙方各自和房仲簽訂的委託契約如何約定，原則上都是另外支付，因此不會直接從買方請求退回的斡旋金中扣除。
(二)賣方說已收定金/已簽要約書就表示房屋買賣契約成立，如買方反悔就需賠償房屋總價的交易損失，是這樣嗎？
收定、簽要約書只代表預約交易，不代表買賣契約已經成立。
正常來說，定金和要約書的性質屬於預約，在預約中雙方只負有「簽訂本約的義務」而非「履行交易的義務」。因此任一方反悔拒絕簽訂本約時，他方雖可請求違約金或損害賠償，但無法強制履行交易，要求給付全額價金或過戶房屋，因為正式的買賣契約根本尚未訂立。
律師小提醒：預約、本約怎麼分？
一份契約屬於預約還是本約，主要判斷標準在約定事項是否詳盡。
假設契約除了交易重點外，就連細部事項也都十分完備，且雙方都有直接按照所約內容履行交易的意思時，就算名為預約，法院還是可能根據其性質認定屬於本約。而本約既然成立，雙方便有義務按照所約事項完成交易。
不過因為房屋買賣的金額較大，契約雙方都會非常謹慎，通常不會直接在要約書/斡旋單上列舉完所有細節條件，因此「預約視為本約」的情況在房屋交易上極為罕見。
(三)網傳「訂金」可退，「定金」不可退，是真的嗎？訂金、定金到底有沒有差別？
「定金」、「訂金」在台灣法規上是沒有差別的。
網傳定金具有擔保性質，訂金則僅是預收款，因此訂金可退，定金不可退，但這個說法其實只在中國大陸地區適用。
以台灣法律而言，法條目前一律以「定金」稱呼，不過民眾就算寫成「訂金」也沒有關係，不會直接影響法律效力。多數法院見解認為，有關定金/訂金是否具有擔保性質、能不能退還，還是要尊重契約當事人的真意為準，不能拘泥於用字。
(四)買方自願放棄要約書的審閱期，會使要約書無效嗎？
是否無效需視狀況而定。
配合消保法規定，房屋買賣要約書的審閱期至少3天。不過實際運作上，許多交易當事人為了把握時機、避免程序繁瑣，常常採用「倒填日期」的方式，讓要約書形式上看起來合法，但這個做法容易產生爭議。
多數法院見解認為，若房仲業者在簽約前後並未給予買方充分的時間審閱條款，就促使買方倒填審閱期簽約，此舉將違反定型化契約的審閱期規定，定型化條款將不構成要約書的內容。但如果要約書除了定型化條款以外，還有買方自行修訂的「客製化」條款，這些客製化條款並不會受到審閱期影響，因此要約書不一定整份無效。
反之，也有個案判決認為，如果房仲業者確實有給予買方審閱的機會，買方事實上也審閱過契約內容，或明知自己有審閱權但仍自願放棄，那麼基於誠信原則，買方此時以倒填日期的方式放棄審閱期就不會造成要約書無效。
(五)如何防止不肖房仲騙走斡旋金？
少數不肖房仲會在買方撤回斡旋時，謊稱賣方已經出價，藉此侵吞本應退回買方的斡旋金。這個問題有機會透過以下方式來防止：
- 選擇具有合法營業執照的房仲業者合作。
- 撤回斡旋前，先以訊息等可以留下紀錄的方式詢問議價狀況，確認賣方尚未出價後再提出撤回。
- 買方可在斡旋單上註明，如賣方同意出價，房仲必須於一定期限內通知買方。
- 如房仲表示賣方已接受出價，買方可請房仲提供經賣方簽署的斡旋單或其他相關證明。
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