一、借名登記是什麼？
借名登記一般出現在不動產交易上，指不動產的真正所有權人(借名人)借用他人(出名人)名義，進行所有權登記，但實際上仍由自己使用、處分該不動產，也就是俗稱「借人頭」的情況。
借名登記的要件有以下3點：
- 借名人、出名人意思表示一致
- 由出名人擔任不動產的登記名義人
- 由借名人實際使用、收寄、處分該不動產
二、為什麼要辦理借名登記？
把房產登記在他人名下將面臨不少風險，那為什麼還是有人要這樣做呢？不外乎是以下幾個原因：
1.避稅
一個人名下持有太多房產，可能被課予較高的稅金，此時如果將部分房產借名登記在他人名下就可以避免此問題。
2.規避資格限制
針對特殊性質的土地，法規可能定有所有權資格限制，如農地、國宅、軍眷宅、原住民保留地等，不符資格的人如果想要購買這些土地，便只能借用其他合格者的名義進行登記。
3.避免強制執行
債務人的債務若未清償，債權人可能聲請強制執行，查封債務人的財產。但聲請強制執行時，只能查詢到債務人本人名義持有的資料，所以將不動產登記在其他人名下就可以躲避強制執行。
4.單純隱匿財產
就算沒有特別的法律目的，只是單純不希望別人知道自己有哪些財產，也可以透過借名登記來處理。例如公眾人物不希望別人知道自己的住址，就可以將不動產登記在他人名下，或者長輩置產後不希望子女圖謀，也不妨以此方式辦理。
三、借名登記合法嗎？
借名登記本身並不違法，但前提是不違反法律的強制、禁止規定或公序良俗。
最高法院99年台上字第1662號判決提到：「按稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第五百二十九條規定，適用民法委任之相關規定。」
(一)違法的借名登記有哪些？
如果該借名登記屬於脫法行為，效力就不會受到法律承認。根據目前實務見解，常見的違法借名登記有以下幾種情況：
1.違反資格限制
如非原住民借用原住民身分，購買原住民保留地。
2.通謀虛偽意思表示（假買賣）
以AB約的方式進行假買賣，簽訂售屋契約後，再和買方簽訂借名登記契約，以此偽造買賣紀錄來申請貸款或偽造金流紀錄。
3.避免強制執行
如果借名登記的目的是為了躲避債務，避免債權人針對自己名下的財產做強制執行，此種情況便可能被法院認為是違反善良風俗而無效。
四、借名登記的風險
借名登記是一個高風險行為，因為所有的公示資料都不會顯示借名人的名義，時常衍生糾紛。常見的借名登記風險如下：
1.出名人盜賣不動產
由於屋權狀上記載的所有權人就是出名人，如果出名人未經借名人允許就擅自賣出不動產，買方也難以察覺異樣。
2.出名人拒絕返還不動產
借名登記最常見的爭議就是出名人直接將不動產據為己有，拒絕返還給借名人，使借名人必須透過調解、訴訟等途徑來維護自己的權益。
3.繼承爭議
借名登記的不動產在繼承時容易遇到困難。假設出名人死亡，其繼承人很可能在不知情下繼承了該借名登記的不動產。又或者借名人死亡，但繼承人不清楚有這個借名登記的不動產存在，就漏未辦理繼承登記。
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4.不動產被強制執行
由如果出名人欠有債務，債權人可以對其名下不動產聲請強制執行，其中也包括該借名登記的不動產，且借名人「不得」提起第三人異議之訴，僅能基於借名登記關係向出名人求償。
五、借名登記契約的效力
借名登記契約的效力，可以分成對內與對外兩種情況探討。
(一)借名登記在當事人之間的效力
最高法院99年台上字第1662號判決承認借名登記在不違背法令和公序良俗的前提下，具有法律效力，並肯定借名登記契約在出名人與借名人之間適用「委任契約」的規定。這意味著：
- 當事人之任何一方，得隨時終止借名登記契約。
- 借名登記關係終止後，借名人有權向出名人請求返還財產。
- 借名登記關係會因為當事人任一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。
(二)借名登記對第三人的效力
如果出名人未經同意，擅自將不動產過戶給第三人，這個過戶是否有效呢？實務見解認為，借名登記契約的效力原則上只存在於出名人與借名人之間，是否及於第三人，需視第三人是否「善意」，也就是對借名登記關係是否知情而定。
如果第三人對借名登記並不知情，只是單純信賴地政資料上的所有權登記，而與出名人完成不動產移轉，那麼該移轉行為是合法的，不受借名登記契約的影響。
相反的，如果第三人明知借名關係存在仍故意辦理過戶，便不屬於法律上所稱的「善意第三人」，也就會受到借名登記效力所及。
最高法院105年度台上字第473號判決認為：「按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利（第一項）。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響（第二項）」。
六、借名登記如何返還？
物權登記具有公示性，一旦辦理借名登記，該不動產就會被推定為出名人所有，借名人不具有該不動產的「所有權」，只具有對出名人「返還請求權」。借名人原則上可以隨時終止借名登記關係，並行使「返還請求權」，請求出名人歸還不動產。
(一)借名登記返還請求權時效
需注意借名登記返還請求權有15年的時效，如果借名人超過15年才行使請求權，出名人就不一定要返還該不動產了，所以借名人務必在時效內提出請求，才能有效保障自己的權益。
(二)出名人拒絕返還怎麼辦？
假設出名人否認借名登記關係而拒絕返還不動產，借名人便需要提出訴訟來解決。根據法院實務見解，相關舉證責任會由借名人負擔，因此借名人需設法證明借名關係存在。常見的舉證方式有以下幾種，可以就手邊現有的資料盡可能提出：
- 借名登記契約
- 不動產出資證明
- 不動產貸款、稅務、水電能源費用繳納證明
- 實際使用、收益不動產之證明
- 證人證詞
(三) 出名人擅自把不動產過戶給別人怎麼辦？
如果出名人擅自把不動產過戶給不知情第三人，借名人還能不能拿回不動產？根據法院實務見解，答案恐怕是不行的。只要第三人事前不知道有借名關係存在，善意信賴所有權登記資料而與出名人完成過戶，該過戶行為仍受到法律保護，所以借名人「不能」直接請求第三人返還不動產，只能依據借名契約的委任關係向出名人求償金錢損失。
不過出名人擅自處分借名登記的財產，即使民事上屬於有權處分，形式上仍可能涉及「背信罪」的問題，這點值得借名人與出名人注意。
七、借名登記契約3步驟保障自己
借名登記有一定風險存在，如果不得以必須使用借名登記，記得透過以下3步驟保障自己的權益。
(一)訂立書面借名登記契約
許多借名登記契約都只是當事人間口頭約定，沒有留下書面證據，一旦產生爭議，借名人便難以舉證。此外，如果借名登記契約的內容不明確或不詳盡，也很可能被認定為無效。
借名登記涉及的財產價值多半較為貴重，建議委託律師協助撰擬書面契約，明訂各項條款，包括：借名登記原因、不動產標的範圍、返還之期限或條件、有無報酬、不動產所產生之稅費如何負擔等，讓雙方當事人的權利義務明確化，減少未來發生糾紛的風險。此外，經過律師的審查與評估，也能有效避免借名登記因違反法令或公序良俗而罹於無效的問題。
(二)進行公證或律師見證
借名登記的另一個缺點就是過於隱私，當事人往往不輕易對外透露，導致當事人死亡後繼承人也不知道有借名關係存在。因此，擬定書面借名登記契約後，可以進一步辦理公證或律師見證，保障借名登記契約的真實性免受質疑。
但值得注意的是，借名登記契約即使載明「逕受強制執行」並辦理公證，也無法因此獲得執行力。
(三)辦理預告登記
如果要避免出名人擅自移轉不動產所有權，可以在不動產上設定「預告登記」。辦理預告登記後，只要借名人不同意，出名人就不能擅自將不動產過戶或設定抵押，可有效保護借名人的權利。
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